Varainsiirtoveroa on maksettava vastikkeellisista kiinteistön ja arvopaperin luovutuksia. Perintö tai lahja ei aiheuta varainsiirtoverovelvollisuutta.

Varainsiirtoveroprosentit

Varainsiirtoverokannat:

• Asunto-osakeyhtiön, keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön ja muun kiinteistöyhtiön osakkeiden omistusoikeuden luovutuksesta suoritettava varainsiirtovero on 2,0 prosenttia. Varainsiirtovero on maksettava myös yhtiölainaosuudesta.
• Muun kuin edellä mainitun arvopaperin luovutuksessa vero on 1,6 prosenttia.
• Kiinteistön luovutuksessa vero on 4 prosenttia.

Yllä mainitut prosenttiosuudet on maksettava kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta.

Kauppahinnan maksu muulla kuin rahalla voi aiheuttaa sekä ostajalle että myyjälle varainsiirtoverovelvollisuuden. Kun varainsiirtoveron kohteena olevaa omaisuutta vaihdetaan, on vero suoritettava kummastakin luovutuksesta. Kukin osapuoli maksaa varainsiirtoveroa saamastaan omaisuudesta. Veron perusteena on vaihdossa luovutetun omaisuuden käypä arvo.

Kiinteistön verokantaa sovelletaan myös kiinteistön määräosaan ja määräalaan, maakaaren mukaan kirjattavien siirtokelpoisten vuokra- tai käyttöoikeuden siirtoihin rakennuksineen sekä kiinteistön käyttöä pysyvästi palvelevien rakennusten tai rakennelmien luovutuksiin.

Veroa ei peritä esimerkiksi: 

• Arvopaperipörssin kautta tehtävissä kaupoissa.
• Ensiasunnon kaupasta, ks. jäljempänä.
• Osakkeiden uusmerkinnästä.
• Osituksessa, jos olet käyttänyt vastikkeena vain jaettavana olevaa avio-oikeuden alaista varallisuutta.
• Perinnönjaossa, jos perinnönjaossa ei käytetä pesän ulkopuolista varallisuutta.
• Jos varainsiirtoveron määrä on alle 10 euroa. Huom. varainsiirtoveroilmoitus on silti aina annettava.

Vastuu verosta

Verovelvollinen varainsiirtoverosta on luovutuksen saaja, eli ostaja. Kiinteistön kaupassa vastuu koskee myös aikaisemmista luovutuksista määräytyvää maksamatta jätettyä veroa. Pääsäännön mukaan 1.1.2017 alkaen vastuu ulottuu luovutuksiin, jotka on tehty lainhuutohakemuksen tekemistä edeltäneiden kolmen vuoden aikana. Jos viimeinen luovutus on tapahtunut ennen 1.1.2017, vastuu aikaisemmista luovutuksista suoritettavista veroista on kuitenkin 10 vuotta.

Maksamatta olevaa veroa korotetaan. Maksamattoman kiinteistökaupan varainsiirtoveron viivästyskorotuksen määrä lisääntyy veron perusmäärästä laskettuna 20 prosentilla jokaiselta alkavalta kuudelta kuukaudelta siitä päivästä lukien, jona omistusoikeuden kirjaamista olisi tullut hakea. Vero voi korottua enintään 100 prosenttia. Jos kiinteistö on myyty pakkohuutokaupalla, aikaisemmista luovutuksista ei kuitenkaan ole suoritettava veroa. Sama tilanne on myös ulosottolaissa tarkoitetussa vapaassa myynnissä.

Veron suorittamisaika

• Kiinteistökaupoissa vero on suoritettava viimeistään lainhuutoa tai kirjaamista haettaessa ja aina viimeistään kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta.
• Arvopaperikaupoissa kahden kuukauden kuluessa siitä, kun kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu.  
• Uusien asuntojen kaupoissa kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.
• Välittäjäkaupoissa tai arvopaperin pakkohuutokauppatilanteissa heti kaupanteon yhteydessä. 

Varainsiirtoveron viitenumero

Varainsiirtoveroa maksettaessa on käytettävä henkilökohtaista varainsiirtoveron viitenumeroa. Jokaisen ostajan on maksettava oma osuutensa varainsiirtoverosta. Ostaja saa oman viitenumeronsa ja muut maksutiedot Omaverosta tai puhelimitse Verohallinnolta. Viitenumero kannattaa selvittää etukäteen ennen kaupantekotilaisuutta. Myös kiinteistönvälittäjä tai pankki voi kysyä asiakkaan henkilötunnuksella hänen puolestaan tämän viitenumeroa. Maksun voi tehdä joko Omaveron kautta tai omassa verkkopankissa.

Varainsiirtoveroilmoitus

Jokainen ostaja antaa oman varainsiirtoveroilmoituksen. Henkilöasiakkaat, avoin yhtiö ja kommandiittiyhtiö voivat tehdä varainsiirtoveroilmoituksen sähköisesti Omaverossa tai paperilomakkeella. Osakeyhtiö tekee varainsiirtoveroilmoituksen aina Omaverossa.

Kiinteistön kaupasta on annettava varainsiirtoveroilmoitus, kun kaupat on tehty 1.11.2019 tai sen jälkeen. Kiinteistökaupasta varainsiirtoveroilmoituksen antaa ostaja, vaikka kaupat olisi tehty kiinteistönvälittäjän välityksellä.

Ilmoitusaika

Kun kauppa tehdään ilman kiinteistönvälittäjää, varainsiirtoveroilmoitus asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön kaupasta annetaan kahden kuukauden kuluessa siitä, kun kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu.

• Kun kauppa tehdään kiinteistönvälittäjän kautta, välittäjä antaa varainsiirtoveroilmoituksen Verohallinnolle.
• Kun ostetaan uudiskohde, varainsiirtoveroilmoitus on tehtävä kahden kuukauden kuluessa siitä, kun asunnon omistusoikeus on siirtynyt ostajalle, vaikka olisi käytetty kiinteistönvälittäjää.
• Yrityksen osakkeiden kaupasta ilmoitus tehdään kahden kuukauden kuluessa kaupasta.
• Kun ostetaan kiinteistö, varainsiirtoveroilmoituksen antaa aina ostaja itse kuuden kuukauden kuluessa kaupasta.  Sinun täytyy antaa varainsiirtoveroilmoitus ja maksaa varainsiirtovero, ennen kuin haet lainhuutoa.

Myöhässä annetusta varainsiirtoveroilmoituksesta on seurauksena myöhästymismaksu tai veronkorotus. Myöhässä maksetusta varainsiirtoverosta peritään viivästyskorkoa ja myöhässä haetulle lainhuudolle määrätään viivästyskorotus.

Isännöitsijälle todistus varainsiirtoverosta

Isännöitsijälle esitetään osakasluettelomerkintää varten joko todistus varainsiirtoverosta tai varainsiirtoveroilmoituksen vastaanottokuittaus. Todistuksen varainsiirtoverosta saa, kun on ilmoittanut ja maksanut varainsiirtoveron. Todistuksen saa postitse tai sen voi tulostaa Omaverosta.  Varainsiirtoveroilmoituksen vastaanottokuittauksen saa kiinteistönvälittäjältä. Jos varainsiirtoveroilmoitus on tehty ennen 1.11.2019, myös leimattu varainsiirtoveroilmoitus käy todistukseksi.

Jos on kyseessä uusi vuonna 2019 perustettu taloyhtiö tai vanha taloyhtiö, joka on siirtänyt osakeluettelonsa Maanmittauslaitoksen ylläpitämään osakehuoneistorekisteriin, uuden omistajan ei tarvitse toimittaa todistusta varainsiirtoveron suorittamisesta isännöitsijälle.  Huoneiston uusi omistaja hakee omistuksensa rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään Maanmittauslaitokselta.

Ensiasunnon verovapaus

Ensiasunnon ostajan ei tarvitse suorittaa varainsiirtoveroa, jos hän hankkii omistukseensa: 

- kiinteistön ja vähintään puolet sillä olevasta tai sille rakennettavasta rakennuksesta tai 

• vähintään puolet asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista, sekä
• käyttää tai ryhtyy käyttämään rakennusta tai huoneistoa omana vakituisena asuntonaan, eikä
• ole aikaisemmin omistanut vähintään puolta asuinrakennuksesta tai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista, sekä
• on 18–39-vuotias kauppa- tai vaihtokirjan tekohetkellä.

Päivitetty 23.12.2021

Kuva: Istockphoto