Onko veroilmoitus annettava?

Asunto-osakeyhtiön ei yleensä ole pakko tehdä veroilmoitusta.

Vuonna 2022 päättyneeltä tilikaudelta on tehtävä veroilmoitus, jos joku seuraavista edellytyksistä täyttyy:

1. Päättynyt tilikausi on asunto-osakeyhtiön ensimmäinen tilikausi.
2. Asunto-osakeyhtiö on verovuonna saanut myyntituloja maa-alueiden, rakennusten tai arvopapereiden luovutuksesta.
3. Asunto-osakeyhtiön verotettava tulo on edellisten vuosien tappioiden vähentämisen jälkeen 50 euroa tai enemmän.
4. Asunto-osakeyhtiö haluaa vahvistaa verovuoden tappion.

Veroilmoitus on aina tehtävä myös silloin, jos Verohallinto erikseen vaatii veroilmoituksen antamista. 

Veroilmoitus myös tappiovuodelta

Veroilmoitus on tehtävä myös silloin, kun asunto-osakeyhtiö haluaa vahvistaa verovuoden tappion. Jos tappiota ei ole vahvistettu, sitä ei voi hyödyntää verotuksessa. Tämä säännös on ollut voimassa verovuodesta 2020 alkaen.

Siltä verovuodelta, jona vahvistettua tappiota käytetään, ei tarvitse tehdä veroilmoitusta, jos mikään edellä mainituista edellytyksistä ei täyty.

Tappioiden käyttöaika on verotuksessa tappiovuotta seuraavat 10 verovuotta. Vahvistetut tappiot vähennetään niiden syntymistä seuraavien 10 verovuoden aikana sitä mukaa kuin tuloa syntyy. Tappiot vähennetään siinä järjestyksessä, jossa ne ovat syntyneet.

Jos veroilmoitus jonain myöhempänä vuonna tehdään, veroilmoituksella on eriteltävä verovuosittain aiemmin vahvistettujen tappioiden käyttö niiltä vuosilta, jona veroilmoitusta ei ole tehty, ei kuitenkaan pidemmältä ajalta kuin yhdeksältä vuodelta.

Ennen verovuotta 2020 veroilmoitusta ei ollut pakko tehdä tappion vahvistamista varten. Verohallinto on kuitenkin verovuodesta 2018 alkaen suositellut, että myös tappiolliselta tilikaudelta tehtäisiin veroilmoitus, jotta tappiot saataisiin Verohallinnon järjestelmiin. Jos tappiovuodelta ei ole aikanaan tehty veroilmoitusta ja myöhemmältä voitolliselta tilikaudelta tehdään veroilmoitus, Verohallinnon ohjeistuksen mukaan tappiovuodelle on tehtävä oikaisuvaatimus, jotta tappio voidaan ottaa huomioon.

Oikaisuvaatimuksen määräaika on ollut verovuodesta 2017 alkaen kolme vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta. Aikaisemmin määräaika oli viisi vuotta verovuoden verotuksen päättymistä seuraavan vuoden alusta. Esimerkiksi verovuotta 2019 koskevan oikaisuvaatimuksen on oltava perillä Verohallinnossa viimeistään 2.1.2023 (31.12.2022 on lauantai). Myös verovuotta 2016 koskevan oikaisuvaatimuksen määräaika päättyy 2.1.2023.

Vaikka oikaisuvaatimuksen määräaikaa ei olisi enää jäljellä, asunto-osakeyhtiön vanhojen tappioiden vahvistamiseksi on Verohallinnon ohjeistuksen mukaan poikkeuksellisesti mahdollista tehdä oikaisuvaatimus. Oikaisuvaatimuksen verovuodeksi voi valita Omaverossa sellaisen vuoden, jonka oikaisuvaatimuksen määräaikaa on vielä jäljellä. Oikaisuvaatimuksen mukaan tulee liittää tilinpäätöstiedot kaikilta vuosilta, joiden tappio halutaan vahvistettavaksi.

Tappiot voivat pienentää verotettavaa tuloa

Asunto-osakeyhtiön on tehtävä veroilmoitus, jos yhtiön verotettava tulo on edellisten vuosien tappioiden vähentämisen jälkeen vähintään 50 euroa.

Verotettava tulo lasketaan lisäämällä tuloslaskelman osoittamaan tilikauden tulokseen tuloslaskelmassa vähennetyt tuloverot ja muut verotuksessa vähennyskelvottomat menot ja vähentämällä siitä verovapaat tulot.

Jos verovuoden tulos on positiivinen, tuloksesta vähennetään myös ne aikaisempien tilikausien vahvistetut tappiot, jotka ovat käytettävissä.

Vaikka tappion käyttöaikaa olisi vielä jäljellä, tappiota ei saa vähentää, jos tappion syntymisvuoden aikana tai sen jälkeen yli puolet asunto-osakeyhtiön osakkeista on vaihtanut omistajaa. Sitä, että osakkeet ovat siirtyneet uudelle omistajalle perintönä tai testamentilla, ei pidetä tappion vähentämisoikeuteen vaikuttavana omistajanvaihdoksena.

Jos ylisuuri omistajanvaihdos on tapahtunut, asunto-osakeyhtiö voi hakea Verohallinnolta maksullista poikkeuslupaa tappioiden vähentämiselle.

Veroilmoituksen määräaika ja muoto

Jos asunto-osakeyhtiön on tehtävä veroilmoitus, veroilmoitus on annettava Verohallinnolle neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymiskuukauden lopusta lukien. Esimerkiksi jos asunto-osakeyhtiön tilikausi päättyy 31.5.2022, veroilmoitus on annettava Verohallinnolle viimeistään 30.9.2022.

Veroilmoituksen myöhästymisestä voi seurata 100 euron myöhästymismaksu.

Asunto-osakeyhtiön on yleensä annettava veroilmoitus sähköisesti.

Sähköinen veroilmoitus annetaan Omavero-palvelussa.  Muita sähköisiä vaihtoehtoja ovat veroilmoituksen antaminen tiedostona Ilmoitin.fi:ssä tai taloushallinto-ohjelmiston kautta.

Kaupparekisteriin merkitty asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja, isännöitsijä tai muu henkilö, jolla on yhtiön nimenkirjoitusoikeus, voi antaa asunto-osakeyhtiön veroilmoituksen Omaverossa omilla verkkopankkitunnuksillaan, mobiilivarmenteella tai varmennekortilla.

Jos veroilmoituksen antaa Omaverossa joku muu, hänet on valtuutettava tehtävään Suomi.fi:n Valtuudet-palvelussa. Suomi.fi-valtuuden voi myöntää henkilö, jolla on asunto-osakeyhtiön nimenkirjoitusoikeus tai henkilö, joka on saanut tähän tehtävään oikeuden nimenkirjoitusoikeudelliselta. 

Veroilmoitus Omaverossa 

Jos sinulla on Omaverossa asiakaslistalla useampia yrityksiä, valitse ensin se asunto-osakeyhtiö, jonka ilmoitusta olet tekemässä. Asunto-osakeyhtiön aloitussivulta valitse osiosta ”Yhteisön tulovero” linkki ”Tee yhteisön tuloveroilmoitus” verovuoden 2022 kohdalta.

Veroilmoituksen alussa on kysymyksiä, joihin vastaamalla tarkistetaan, pitääkö asunto-osakeyhtiön tehdä veroilmoitus.

Tämän jälkeen veroilmoituksella kysytään perustietoja asunto-osakeyhtiöstä. 

Omistusmuutokset

Veroilmoituksella kysytään tietoja omistusmuutoksista. Veroilmoituksella on ilmoitettava, jos yhtiön osakkeista yli puolet on välittömästi tai välillisesti vaihtanut omistajaa verovuonna tai edellisten kymmenen verovuoden aikana. Omistajanvaihdoksina ei pidetä omistajanvaihdoksia, jotka johtuvat siitä, että osakkeet ovat siirtyneet uudelle omistajalle perintönä tai testamentilla.

Jos yli puolet osakkeista on vaihtanut omistajaa ja omistajanvaihdokset ovat tapahtuneet yhden verovuoden aikana, veroilmoitukselle merkitään verovuosi, jona vaihdokset tapahtuivat.

Jos omistajanvaihdokset ovat tapahtuneet vaiheittain usean vuoden aikana tai yhtiössä on tapahtunut välillisiä omistajanvaihdoksia, veroilmoituksella ilmoitetaan verovuosi, jota ennen tai jonka aikana syntyneet tappiot eivät omistajanvaihdosten vuoksi ole vähennyskelpoisia. Omistajanvaihdoksista ja niiden ajankohdista on tällöin annettava lisäksi selvitys erillisellä vapaamuotoisella liitteellä. Kertaalleen ilmoitettua omistajanvaihdosten tapahtumisvuotta ei tarvitse kuitenkaan ilmoittaa enää toistamiseen veroilmoituksella. 

Päätös voitonjaosta

Veroilmoituksella kysytään myös, onko yhteisö päättänyt jakaa osinkoa tai varoja vapaan oman pääoman rahastosta. Yleensä ei ole.

Jos asunto-osakeyhtiö on päättänyt jakaa tilikaudelta 2022 osinkoa tai varoja vapaan oman pääoman rahastosta, on ilmoitettava voitonjakoa koskevat tiedot sekä täytettävä varallisuuslaskelma. Varallisuuslaskelmalla lasketaan asunto-osakeyhtiön nettovarallisuuden määrä, jonka perusteella lasketaan osakkeen vertailuarvo ja matemaattinen arvo vuodelle 2023. Kun varallisuuslaskelmalla ilmoitetaan kiinteistö, Omaverossa on täytettävä myös lomake 18. Jos asunto-osakeyhtiö omistaa arvopapereita tai arvo-osuuksia, on täytettävä lisäksi lomake 8A.

Jos osingonjaosta päätetään vasta veroilmoituksen jättämisen jälkeen, osingonjakopäätöksestä on ilmoitettava Verohallinnolle kuukauden sisällä päätöksen tekemisestä.

Nostettavissa olevista osingoista on lisäksi annettava Verohallinnolle vuosi-ilmoitus osingon nostettavissaolovuotta seuraavan kalenterivuoden tammikuun loppuun mennessä. 

Tuotot ja kulut / Verotettavan tulon laskelma

Tilikauden tuottoja ja kuluja ei eritellä veroilmoituksella yhtä tarkasti kuin tuloslaskelmassa.

Veroilmoituksella ilmoitetaan Verotus-sarakkeessa veronalaiset tuotot ja verotuksessa vähennyskelpoiset kulut. Poistoista ja arvonalentumisista, rahoitustuotoista, rahoituskuluista ja tilinpäätössiirroista ilmoitetaan lisäksi Kirjanpito-sarakkeessa kirjanpidossa tuotoksi tai kuluksi kirjattu määrä. Molemmat sarakkeet täytetään, vaikka niihin merkittävät luvut olisivat samat.

Poistot eritellään lisäksi tarkemmin ”Poistot ja arvonalentumiset”-kohdasta avautuvalla lomakkeella 62. Lomake 62 on täytettävä, vaikka poistoja ei olisi verovuonna tehty. Lomakkeella ilmoitetaan kuluvasta käyttöomaisuudesta tehdyt poistot ja poistamattomat hankintamenot. Lisäksi lomakkeella 62 ilmoitetaan taseessa olevien varausten esimerkiksi asuintalovarauksen määrä tilikauden lopussa.

Jos asunto-osakeyhtiö on saanut osinkotuloja tai muita voitonjaon luonteisia eriä, ne ilmoitetaan kohdassa ”Rahoitustuotot” ja eritellään samasta kohdasta avautuvalla lomakkeella 73.

Osingot ovat sen tilikauden tuloa, jonka aikana osinkoa jakavan yhtiön yhtiökokous on päättänyt osingonjaosta.

Asunto-osakeyhtiön saamat osingot ovat kokonaan verovapaata tuloa, jos ne on saatu suomalaisesta listaamattomasta yhtiöstä. Asunto-osakeyhtiön listatusta yhtiöstä saamat osingot ovat kokonaan veronalaista tuloa.

Jos verovuoden verotettava tulos on positiivinen, Verohallinto vähentää siitä automaattisesti mahdolliset aiempina tilikausina syntyneet, käytettävissä olevat tappiot. Näitä aiempien vuosien vahvistettuja tappioita ei merkitä veroilmoitukselle.

Tappioiden vähentäminen

Veroilmoituksessa on kohta, jossa ilmoitetaan verotuksessa vahvistettujen tappioiden käytöstä sellaisella aiemmalla tilikaudella, jolta asunto-osakeyhtiö ei ole antanut veroilmoitusta.

Tieto vahvistetun tappion vähentämisestä on ilmoitettava, jotta Verohallinto tietää, paljonko vahvistetusta tappiosta on vielä käytettävissä.

Tietoja vähennetyistä tappioista ei anneta pidemmältä ajalta kuin enintään verovuotta edeltäviltä yhdeksältä verovuodelta, koska tappioiden käyttöaika on tappiovuotta seuraavat 10 verovuotta.

Aiemmin vahvistettujen tappioiden käyttö ilmoitetaan veroilmoituksella verovuosittain eriteltynä niin, että ilmoitetaan verovuosi, jolta tappio on vahvistettu, verovuosi, jolta tappiota on vähennetty, sekä vähennetyn tappion määrä. 

Luovutusvoitot ja -tappiot

Jos asunto-osakeyhtiölle on syntynyt tilikaudella luovutusvoittoa esimerkiksi tontin osan myynnistä tai arvopapereiden luovutuksesta, tilikauden veronalaisen luovutusvoiton määrä lasketaan veroilmoituksella erikseen sille varatussa kohdassa. Veroilmoituksella lasketun veronalaisen luovutusvoiton määrä merkitään veroilmoituksella myös verotettavan tulon laskelmaan kohtaan ”Kiinteistön tuotot ja veronalaiset luovutusvoitot”.

Veronalaisen luovutusvoiton määrä lasketaan vähentämällä tilikaudella syntyneestä luovutusvoitosta ensin käytettävissä olevat aiempien verovuosien vahvistetut luovutustappiot ja sen jälkeen tilikaudella syntyneet luovutustappiot. Eri verovuosilta vahvistetut luovutustappiot vähennetään syntymisjärjestyksessä vanhimman vuoden tappioista alkaen. Vahvistetun luovutustappion saa vähentää luovutusvoitoista sen syntymisvuotta seuraavien viiden verovuoden aikana.

Jos tilikaudella syntyneiden luovutusvoittojen määrä ei riitä kaikkien luovutustappioiden vähentämiseen, tilikaudella syntyneestä luovutustappiosta vahvistetaan luovutustappio siltä osin kuin sitä ei ole vähennetty tilikauden luovutusvoitoista. Vahvistettavan luovutustappion määrä muodostuu automaattisesti veroilmoitukselle kohtaan ”Vahvistettava luovutustappio”.

Vahvistettavan luovutustappion määrää ei saa merkitä verotettavan tulon laskelmalla Verotus-sarakkeeseen tilikauden vähennyskelpoiseksi kuluksi.

Tilintarkastusta koskevat tiedot

Veroilmoituksella kysytään myös asunto-osakeyhtiön tilintarkastusta koskevia tietoja muun muassa, onko tilintarkastus tehty. Jos asunto-osakeyhtiössä ei tilintarkastuslain, asunto-osakeyhtiölain eikä yhtiöjärjestyksen mukaan tarvitse olla tilintarkastajaa eikä tilintarkastusta siksi ole tehty, tästä ilmoitetaan valitsemalla kohta ”Ei, tilintarkastaja on jätetty valitsematta”.

Jos tilintarkastus on tehty, veroilmoituksella ilmoitetaan myös, sisältääkö tilintarkastuskertomus tilintarkastuslaissa tarkoitettuja kielteisiä lausuntoja, huomautuksia tai lisätietoja. Jos asunto-osakeyhtiön tilintarkastuskertomus ei sisällä tilintarkastuslaissa tarkoitettuja kielteisiä lausuntoja, huomautuksia tai lisätietoja, jäljennöstä tilintarkastuskertomuksesta ei liitetä veroilmoitukseen. Jos tilintarkastuskertomus sisältää esimerkiksi tilintarkastajan antamia lisätietoja, jäljennös tilintarkastuskertomuksesta on liitettävä veroilmoitukseen.

Jos tilintarkastusta ei ole tehty veroilmoituksen jättöajankohtaan mennessä, jäljennös tilintarkastuskertomuksesta on toimitettava Verohallinnolle kuukauden kuluessa tilintarkastuskertomuksen valmistumisesta. 

Veroilmoituksen liitteet

Veroilmoituksen loppupuolella on kohta veroilmoituksen liitteiden lisäämistä varten. Liitettä lisättäessä on valittava valikosta oikea liitteen tyyppi.

Jäljennös tilikauden tuloslaskelmasta ja taseesta on aina liitettävä veroilmoitukseen.

Veroilmoitukseen liitetään tarvittaessa myös jäljennös tilintarkastuskertomuksesta sekä selvitys omistusmuutoksista. 

Muut selvitykset

Veroilmoituksella tilinpäätöstiedoissa kysytään tietoja myös muun muassa konserniyhtiöistä, kansainvälisestä toiminnasta sekä lomakkeilla 71A ja 71B ilmoitettavista luovutusvoitoista ja -tappioista. Yleensä näihin kaikkiin kohtiin vastataan ei. Jos asunto-osakeyhtiö on kuitenkin saanut osinkoa ulkomaiselta yhtiöltä ja osingosta on pidätetty veroa lähdevaltiossa, kaksinkertaisen verotuksen poistamista vaaditaan lomakkeella 70.

Veroilmoituksen lähettäminen

Veroilmoituksen lopussa voit esikatsella antamiasi tietoja. Jos haluat korjata tietoja, voit palata aiempiin vaiheisiin. Veroilmoituksen voi myös tallentaa keskeneräisenä.

Kun veroilmoitus on lähetetty, siitä tulee vastaanottokuittaus.

Veroilmoitus paperilomakkeella

Asunto-osakeyhtiö saa antaa veroilmoituksen paperilomakkeella vain erityisestä syystä. Syytä ei tarvitse ilmoittaa etukäteen tai veroilmoituksella Verohallinnolle eikä paperilomakkeella ilmoittamiseen tarvitse hakea erillistä lupaa. Verohallinto voi kuitenkin kysyä syytä paperilomakkeella ilmoittamiseen verovalvonnan yhteydessä.

Paperilomakkeella annettavan veroilmoituksen on oltava perillä Verohallinnossa veroilmoituksen viimeisenä jättöpäivänä viimeistään klo 16.15. Se, että veroilmoitus on jätetty postiin veroilmoituksen viimeisenä jättöpäivänä, ei riitä.

Paperisen veroilmoituksen antamiseen tarvittavat tulostettavat lomakkeet löytyvät Verohallinnon internet-sivuilta.

Paperilomakkeella 4 ja sen liitelomakkeilla ilmoitetaan vastaavat tiedot kuin sähköisesti Omaverossa annettavalla veroilmoituksella. Paperilomakkeiden rakenne ja otsikointi kuitenkin poikkeavat sähköisesti annettavasta veroilmoituksesta.

Paperilomakkeella annettava veroilmoitus on päivättävä ja allekirjoitettava. Allekirjoitus ja päiväys merkitään lomakkeelle 4. Asunto-osakeyhtiön veroilmoituksen allekirjoittaa yleensä isännöitsijä. Allekirjoittajalla on oltava yhtiön nimenkirjoitusoikeus. Jos asunto-osakeyhtiöllä ei ole isännöitsijää, veroilmoituksen voi yleensä allekirjoittaa esimerkiksi asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja.

Marjo Salin

Kirjoittaja on Veronmaksajain Keskusliiton johtava asiantuntija

Artikkeli on julkaistu 13.4.2022.