Onko veroilmoitus annettava?

Asunto-osakeyhtiön ei yleensä ole pakko tehdä veroilmoitusta.

Vuonna 2020 päättyneeltä tilikaudelta on tehtävä veroilmoitus, jos joku seuraavista edellytyksistä täyttyy:

1. Päättynyt tilikausi on asunto-osakeyhtiön ensimmäinen tilikausi.
2. Asunto-osakeyhtiö on verovuonna saanut myyntituloja maa-alueiden, rakennusten tai arvopapereiden luovutuksesta.
3. Asunto-osakeyhtiön verotettava tulo edellisten vuosien tappioiden vähentämisen jälkeen on 50 euroa tai enemmän.
4. Asunto-osakeyhtiö haluaa vahvistaa verovuoden tappion.

Veroilmoitus on aina tehtävä myös silloin, jos Verohallinto erikseen vaatii veroilmoituksen antamista.

Edellytykset veroilmoituksen antamiselle ovat joiltain osin muuttuneet viime vuodesta. Esimerkiksi euromääräinen raja oli 50 euron sijasta 30 euroa ennen verovuotta 2020.

Veroilmoitus myös tappiovuodelta

Verovuodesta 2020 alkaen veroilmoitus on tehtävä myös silloin, kun asunto-osakeyhtiö haluaa vahvistaa verovuoden tappion.

Siltä verovuodelta, jona vahvistettua tappiota käytetään, ei tarvitse tehdä veroilmoitusta, jos mikään edellä mainituista edellytyksistä ei täyty. Jos veroilmoitus on jonain myöhempänä vuonna pakko tehdä, on annettavalla veroilmoituksella kuitenkin eriteltävä verovuosittain aiemmin vahvistettujen tappioiden käyttö niiltä vuosilta, jona veroilmoitusta ei ole tehty, ei kuitenkaan pidemmältä ajalta kuin yhdeksältä vuodelta.

Ennen verovuotta 2020 veroilmoitusta ei ollut pakko tehdä tappion vahvistamista varten. Verohallinto on kuitenkin verovuodesta 2018 alkaen suositellut, että myös tappiolliselta tilikaudelta tehtäisiin veroilmoitus, jotta tappiot saataisiin Verohallinnon järjestelmiin. Jos tappiovuodelta ei ole aikanaan tehty veroilmoitusta ja myöhemmältä voitolliselta tilikaudelta tehdään veroilmoitus, Verohallinnon ohjeistuksen mukaan tappiovuodelle on tehtävä oikaisuvaatimus, jotta tappio voidaan ottaa huomioon.

Verovuodesta 2017 alkaen oikaisuvaatimuksen määräaika on ollut kolme vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta. Esimerkiksi verovuotta 2018 koskevan oikaisuvaatimuksen on oltava perillä Verohallinnossa vuoden 2021 loppuun mennessä. Verovuotta 2016 ja sitä aiempia verovuosia koskeva oikaisuvaatimuksen määräaika on viisi vuotta verovuoden verotuksen päättymistä seuraavan vuoden alusta.

Vaikka oikaisuvaatimuksen määräaikaa ei olisi enää jäljellä, Verohallinnon ohjeistuksen mukaan vanhojen tappioiden vahvistamiseksi on mahdollista tehdä oikaisuvaatimus. Oikaisuvaatimuksen voi tehdä viimeksi päättyneelle verovuodelle. Mukaan tulee liittää laskelma aiempien vuosien vahvistamattomista tappioista ja niiden käytöstä sekä sen vuoden tilinpäätöstiedot, mille varsinainen oikaisuvaatimus on kohdistettu. Oikaisuvaatimusta tehtäessä on hyvä muistaa, että tappioiden käyttöaika on verotuksessa vain tappiovuotta seuraavat 10 verovuotta.

Veroilmoituksen määräaika ja muoto

Jos asunto-osakeyhtiön on tehtävä veroilmoitus, veroilmoitus on yleensä annettava Verohallinnolle neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymiskuukauden lopusta lukien.

Poikkeuksellisesti asunto-osakeyhtiö, jonka tilikausi päättyi joulukuussa 2020, saa antaa veroilmoituksensa toukokuun 2021 loppuun mennessä.

Veroilmoituksen määräajan pidennys ei vaikuta asunto-osakeyhtiön kiinteistöverotietojen korjaamisen määräpäivään, joka on 30.4.2021.

Asunto-osakeyhtiön on annettava veroilmoitus sähköisesti.

Paperilomakkeella veroilmoituksen saa antaa vain erityisestä syystä. Syytä ei tarvitse ilmoittaa etukäteen tai veroilmoituksella Verohallinnolle eikä paperilomakkeella ilmoittamiseen tarvitse hakea erillistä lupaa. Verohallinto voi kuitenkin kysyä syytä paperilomakkeella ilmoittamiseen verovalvonnan yhteydessä.

Myös paperilomakkeella annettavan veroilmoituksen on oltava perillä Verohallinnossa veroilmoituksen viimeisenä jättöpäivänä viimeistään klo 16.15. Se, että veroilmoitus on jätetty postiin veroilmoituksen viimeisenä jättöpäivänä, ei riitä.

Veroilmoituksen myöhästymisestä voi seurata 100 euron myöhästymismaksu.

Sähköinen veroilmoitus annetaan Omavero-palvelussa. Muita vaihtoehtoja sähköiseen ilmoittamiseen ovat Ilmoitin.fi ja kaupalliset Tyvi-palvelut.

Kaupparekisteriin merkitty asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja, isännöitsijä tai muu henkilö, jolla on yhtiön nimenkirjoitusoikeus, voi antaa asunto-osakeyhtiön veroilmoituksen Omaverossa omilla verkkopankkitunnuksillaan, mobiilivarmenteella tai varmennekortilla.

Jos veroilmoituksen antaa Omaverossa joku muu, hänet on valtuutettava tehtävään Suomi.fi:n Valtuudet-palvelussa. Suomi.fi-valtuuden voi myöntää henkilö, jolla on asunto-osakeyhtiön nimenkirjoitusoikeus tai henkilö, joka on saanut tähän tehtävään oikeuden nimenkirjoitusoikeudelliselta.

Omavero-palveluun voi kirjautua 31.12.2020 asti myös Katso-tunnisteella. 

Tappiot pienentävät verotettavaa tuloa

Asunto-osakeyhtiön on tehtävä veroilmoitus, jos yhtiön verotettava tulo edellisten vuosien tappioiden vähentämisen jälkeen on vähintään 50 euroa.

Verotettava tulo lasketaan lisäämällä tuloslaskelman osoittamaan tilikauden tulokseen tuloslaskelmassa vähennetyt tuloverot ja muut verotuksessa vähennyskelvottomat menot ja vähentämällä siitä verovapaat tulot.

Jos verovuoden tulos on positiivinen, tuloksesta vähennetään myös ne aikaisempien tilikausien tappiot, jotka ovat käytettävissä. Tappion saa vähentää tappion syntymistä seuraavan 10 verovuoden aikana sitä mukaa kuin tuloa syntyy.

Jos tappion syntymisvuoden aikana tai sen jälkeen yli puolet asunto-osakeyhtiön osakkeista on vaihtanut omistajaa, tappiota ei saa kuitenkaan vähentää. Sitä, että osakkeet ovat siirtyneet uudelle omistajalle perintönä tai testamentilla, ei pidetä tappion vähentämisoikeuteen vaikuttavana omistajanvaihdoksena.

Jos ylisuuri omistajanvaihdos on tapahtunut, asunto-osakeyhtiö voi hakea Verohallinnolta maksullista poikkeuslupaa tappioiden vähentämiselle.

Veroilmoitus Omaverossa

Omavero-palveluun kirjaudutaan pankkitunnuksilla, mobiilivarmenteella, varmennekortilla tai Katso-tunnisteella.

Omaveron etusivulta valitaan Toiminnot-kohdasta ”Veroilmoitusten tekeminen”. Jos etusivulla asiakaslistalla on useampia yhtiöitä, valitaan ensin se asunto-osakeyhtiö, jonka ilmoitusta ollaan tekemässä.

Tämän jälkeen valitaan toiminto ”Valitse Kausi” Yhteisön tuloveron kohdalta. Omaverossa näkyy asunto-osakeyhtiön tilikauden alkamis- ja päättymispäivät. Tilikauden 2020 kohdalta valitaan”Tee veroilmoitus”.

Veroilmoituksen alussa on kysymyksiä, joihin vastaamalla tarkistetaan, pitääkö asunto-osakeyhtiön tehdä veroilmoitus.

Tämän jälkeen veroilmoituksella kysytään perustietoja asunto-osakeyhtiöstä sekä lisätietojen antajan yhteystiedot.

Omistusmuutokset

Veroilmoituksella kysytään tietoja omistusmuutoksista. Veroilmoituksella on ilmoitettava, jos yhtiön osakkeista yli puolet on välittömästi tai välillisesti vaihtanut omistajaa verovuonna tai edellisten kymmenen verovuoden aikana. Omistajanvaihdoksina ei pidetä omistajanvaihdoksia, jotka johtuvat siitä, että osakkeet ovat siirtyneet uudelle omistajalle perintönä tai testamentilla.          

Jos yli puolet osakkeista on vaihtanut omistajaa ja omistajanvaihdokset ovat tapahtuneet yhden verovuoden aikana, veroilmoitukselle merkitään verovuosi, jona vaihdokset tapahtuivat.

Jos omistajanvaihdokset ovat tapahtuneet vaiheittain usean vuoden aikana tai yhtiössä on tapahtunut välillisiä omistajanvaihdoksia, veroilmoituksella ilmoitetaan verovuosi, jota ennen tai jonka aikana syntyneet tappiot eivät omistajanvaihdosten vuoksi ole vähennyskelpoisia. Omistajanvaihdoksista ja niiden ajankohdista on tällöin annettava lisäksi selvitys erillisellä vapaamuotoisella liitteellä.

Päätös voitonjaosta

Veroilmoituksella kysytään myös, onko yhteisö päättänyt jakaa osinkoa tai varoja vapaan oman pääoman rahastosta. Yleensä ei ole.

Jos asunto-osakeyhtiö on päättänyt jakaa tilikaudelta 2020 osinkoa tai varoja vapaan oman pääoman rahastosta, on ilmoitettava voitonjakoa koskevat tiedot sekä täytettävä Varallisuuslaskelma. Varallisuuslaskelmalla lasketaan asunto-osakeyhtiön nettovarallisuuden määrä, jonka perusteella lasketaan osakkeen vertailuarvo ja matemaattinen arvo vuodelle 2021. Kun varallisuuslaskelmalla ilmoitetaan kiinteistö, on täytettävä myös lomake 18. Jos asunto-osakeyhtiö omistaa arvopapereita tai arvo-osuuksia täytettävä lisäksi lomake 8A.

Jos osingonjaosta päätetään vasta veroilmoituksen jättämisen jälkeen, osingonjakopäätöksestä on ilmoitettava Verohallinnolle kuukauden sisällä päätöksen tekemisestä.

Nostettavissa olevista osingoista on lisäksi annettava Verohallinnolle vuosi-ilmoitus. Jos vuosi-ilmoitus annetaan paperilomakkeella, ilmoitus on annettava osingon nostettavissaolovuotta seuraavan kalenterivuoden tammikuun loppuun mennessä. Jos vuosi-ilmoitus annetaan sähköisesti, ilmoitus on annettava viimeistään helmikuun 3. päivä. Jos määräpäivä on lauantai, sunnuntai tai muu pyhäpäivä, ilmoituksen on oltava perillä Verohallinnossa seuraavana arkipäivänä.

Tuotot ja kulut

Tilikauden tuottoja ja kuluja ei eritellä veroilmoituksella yhtä tarkasti kuin tuloslaskelmassa.

Veroilmoituksella ilmoitetaan Verotus-sarakkeessa veronalaiset tuotot ja verotuksessa vähennyskelpoiset kulut. Poistoista ja arvonalentumisista, rahoitustuotoista, rahoituskuluista ja tilinpäätössiirroista ilmoitetaan lisäksi Kirjanpito-sarakkeessa kirjanpidossa tuotoksi tai kuluksi kirjattu määrä. Molemmat sarakkeet täytetään, vaikka niihin merkittävät luvut olisivat samat.

Poistot eritellään lisäksi tarkemmin ”Poistot ja arvonalentumiset”-kohdasta avautuvalla lomakkeella 62. Lomake 62 on täytettävä, vaikka poistoja ei olisi verovuonna tehty. Lomakkeella ilmoitetaan kuluvasta käyttöomaisuudesta tehdyt poistot ja poistamattomat hankintamenot. Lisäksi lomakkeella 62 ilmoitetaan taseessa olevien varausten esimerkiksi asuintalovarauksen määrä tilikauden lopussa.

Jos asunto-osakeyhtiö on saanut osinkotuloja tai muita voitonjaon luonteisia eriä, ne ilmoitetaan kohdassa ”Rahoitustuotot” ja eritellään samasta kohdasta avautuvalla lomakkeella 73.

Osingot ovat sen tilikauden tuloa, jonka aikana osinkoa jakavan yhtiön yhtiökokous on päättänyt osingonjaosta.

Asunto-osakeyhtiön saamat osingot ovat kokonaan verovapaata tuloa, jos ne on saatu suomalaisesta listaamattomasta yhtiöstä. Asunto-osakeyhtiön listatusta yhtiöstä saamat osingot ovat kokonaan veronalaista tuloa.

Jos verovuoden verotettava tulos on positiivinen, Verohallinto vähentää siitä automaattisesti mahdolliset aiempina tilikausina syntyneet, käytettävissä olevat tappiot. Näitä aiempien vuosien tappioita ei merkitä veroilmoitukselle.

Luovutusvoitot ja -tappiot

Jos asunto-osakeyhtiölle on syntynyt tilikaudella luovutusvoittoa esimerkiksi tontin osan myynnistä tai arvopapereiden luovutuksesta, tilikauden veronalaisen luovutusvoiton määrä lasketaan veroilmoituksella erikseen sille varatussa kohdassa. Tilikaudella syntyneestä luovutusvoitosta vähennetään sekä tilikaudella syntyneet luovutustappiot että käytettävissä olevat aiempien verovuosien luovutustappiot.

Veroilmoituksella lasketun veronalaisen luovutusvoiton määrä merkitään veroilmoituksella myös verotettavan tulon laskelmaan kohtaan ”Kiinteistön tuotot ja veronalaiset luovutusvoitot”.

Jos tilikaudella syntyneiden luovutustappioiden määrä ylittää tilikaudella syntyneiden luovutusvoittojen määrän, verotuksessa vahvistetaan luovutustappio, joka vähennetään seuraavien viiden verovuoden aikana syntyvistä luovutusvoitoista. Se merkitään veroilmoituksella kohtaan ”Vahvistettava luovutustappio”. Sitä ei saa merkitä verotettavan tulon laskelmalla Verotus-sarakkeeseen tilikauden vähennyskelpoiseksi kuluksi.

Tilintarkastusta koskevat tiedot 

Veroilmoituksella kysytään myös asunto-osakeyhtiön tilintarkastusta koskevia tietoja muun muassa onko tilintarkastus tehty. Jos asunto-osakeyhtiössä ei tilintarkastuslain, asunto-osakeyhtiölain eikä yhtiöjärjestyksen mukaan tarvitse olla tilintarkastajaa eikä tilintarkastusta siksi ole tehty, tästä ilmoitetaan valitsemalla kohta ”Ei, tilintarkastaja on jätetty valitsematta”.

Jos tilintarkastus on tehty, veroilmoituksella ilmoitetaan myös, sisältääkö tilintarkastuskertomus tilintarkastuslaissa tarkoitettuja kielteisiä lausuntoja, huomautuksia tai lisätietoja. Jos asunto-osakeyhtiön tilintarkastuskertomus ei sisällä tilintarkastuslaissa tarkoitettuja kielteisiä lausuntoja, huomautuksia tai lisätietoja, jäljennöstä tilintarkastuskertomuksesta ei liitetä veroilmoitukseen. Jos tilintarkastuskertomus sisältää esimerkiksi tilintarkastajan antamia lisätietoja, jäljennös tilintarkastuskertomuksesta on liitettävä veroilmoitukseen.

Jos tilintarkastusta ei ole tehty veroilmoituksen jättöajankohtaan mennessä, jäljennös tilintarkastuskertomuksesta on toimitettava Verohallinnolle kuukauden kuluessa tilintarkastuskertomuksen valmistumisesta.

Tappioiden vähentäminen

Veroilmoituksessa on uusi kohta, jossa ilmoitetaan verotuksessa aiemmin vahvistettujen tappioiden vähentämisestä.

Kohta täytetään, jos verotuksessa aiemmin vahvistettua tappiota on vähennetty sellaisen tilikauden tuloksesta, jolta asunto-osakeyhtiö ei ole antanut veroilmoitusta. Tieto vahvistetun tappion vähentämisestä on ilmoitettava, jotta Verohallinto tietää, paljonko vahvistetusta tappiosta on vielä käytettävissä.

Tietoja vähennetyistä tappioista ei anneta pidemmältä ajalta kuin enintään verovuotta edeltäviltä yhdeksältä verovuodelta, koska tappioiden käyttöaika on tappiovuotta seuraavat kymmenen verovuotta.

Aiemmin vahvistettujen tappioiden käyttö ilmoitetaan veroilmoituksella verovuosittain eriteltynä niin, että ilmoitetaan verovuosi, jonka tuloksesta tappiota on vähennetty, vähennetyn tappion määrä sekä verovuosi, jolta tappio on vahvistettu.

Veroilmoituksen liitteet 

Veroilmoituksen loppupuolella on kohta veroilmoituksen liitteiden lisäämistä varten. Liitettä lisättäessä on valittava valikosta oikea liitteen tyyppi.

Jäljennös tilikauden taseesta ja myös tilikauden tuloslaskelmasta on aina liitettävä veroilmoitukseen. Ennen verovuotta 2020 jäljennöstä tuloslaskelmasta ei tarvinnut liittää veroilmoitukseen.

Veroilmoitukseen liitetään tarvittaessa myös jäljennös tilintarkastuskertomuksesta sekä selvitys omistusmuutoksista.

Muut selvitykset

Veroilmoituksella tilinpäätöstiedoissa kysytään tietoja myös konserniyhtiöistä, kansainvälisestä toiminnasta sekä lomakkeilla 71A ja 71B ilmoitettavista luovutusvoitoista ja -tappioista. Yleensä näihin kaikkiin kohtiin vastataan ei. Jos asunto-osakeyhtiö on kuitenkin saanut osinkoa ulkomaiselta yhtiöltä ja osingosta on pidätetty veroa lähdevaltiossa, kaksinkertaisen verotuksen poistamista vaaditaan lomakkeella 70.

Veroilmoituksen lähettäminen

Veroilmoituksen lopussa voi esikatsella annettuja tietoja. Jos tietoja haluaa korjata, voi palata aiempiin vaiheisiin. Veroilmoituksen voi myös tallentaa keskeneräisenä.

Kun veroilmoitus on lähetetty, siitä tulee vastaanottokuittaus.

Veroilmoitus paperilomakkeella

Paperisen veroilmoituksen antamiseen tarvittavat tulostettavat lomakkeet löytyvät Verohallinnon internet-sivuilta. 

Paperilomakkeella 4 ja sen liitelomakkeilla ilmoitetaan vastaavat tiedot kuin sähköisesti Omaverossa annettavalla veroilmoituksella. Paperilomakkeiden rakenne ja otsikointi kuitenkin poikkeavat sähköisesti annettavasta veroilmoituksesta.

Paperilomakkeella annettava veroilmoitus on päivättävä ja allekirjoitettava. Allekirjoitus ja päiväys merkitään lomakkeelle 4. Asunto-osakeyhtiön veroilmoituksen allekirjoittaa yleensä isännöitsijä. Allekirjoittajalla on oltava yhtiön nimenkirjoitusoikeus. Jos asunto-osakeyhtiöllä ei ole isännöitsijää, veroilmoituksen voi yleensä allekirjoittaa esimerkiksi asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja.

Ilmoitusta omistajanvaihdoksista ei enää anneta

Ilmoitus omistajanvaihdoksista asuntoyhteisössä poistui käytöstä 1.10.2019. Vastikkeettomista omistajanvaihdoksista ei tarvitse enää ilmoittaa Verohallinnolle. Myöskään lomake 102 ei ole enää käytössä.

Marjo Salin

Artikkeli on päivitetty 22.4.2021.