Valitse itsellesi edullisin tapa laskea luovutusvoitot.

• Lomakkeet 9 ja 9A tai Omavero

Omaisuuden myynti ei automaattisesti tarkoita velvollisuutta maksaa veroja. Pääomatuloveroa maksetaan vain, jos omaisuuden luovutuksesta tulee voittoa. Pääomatulosta maksetaan vuonna 2020 veroa 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja tämän ylittävistä pääomatuloista 34 prosenttia.

Luovutusvoitto syntyy, kun olet myynyt omaisuuttasi korkeammalla hinnalla kuin sillä, mikä omaisuuden hinta oli hankintahetkellä. Jos kauppahinta maksetaan muulla kuin rahalla, puhutaan omaisuuden vaihdosta. Myös omaisuuden vaihdossa voi syntyä luovutusvoittoa, jos luovutetun omaisuuden arvo on omistusaikanasi noussut.

Luovutusvoittoa voi syntyä myös lahjana tai perintönä saatua omaisuutta myytäessä, kun myyntihinta ylittää perintö- tai lahjaverotusarvon.

HUOMAA: Luovutusvoitto verotetaan sinä vuonna, jona sitova kauppa on tehty. Rahojen saannin tai omistusoikeuden siirtymisen ajankohdalla ei pääsääntöisesti ole merkitystä.

Kaksi tapaa laskea luovutusvoitto

Luovutusvoiton voi laskea kahdella tapaa. Niistä tulisi aina valita se, joka johtaa verovelvollisen kannalta pienempään veroseuraukseen.

Luovutusvoitto lasketaan joko niin, että

• myyntihinnasta vähennetään todellinen hankintahinta mahdollisine lisäyksineen ja vähennyksineen, tai niin että
• vähennetään omistusajan mukaan määräytyvä ns. hankintameno-olettama. Hankintameno-olettamaa ei saa käyttää yhtä aikaa todellisen hankintahinnan ja voitonhankkimiskulujen kanssa.  

Todellisella hankintahinnalla laskettaessa luovutushinnasta vähennetään omaisuuden alkuperäinen hankintameno sekä myyntikulut ja mahdolliset perusparannusmenot. Jos olet omaisuutta ostaessasi maksanut varainsiirtoveroa, saat myös vähentää sen. Luovutusvoiton sijasta syntyy luovutustappio, mikäli vähennyskelpoiset erät ylittävät myyntihinnan (lue jäljempänä luovutustappioista).

Perintönä tai lahjana saadun omaisuuden todellinen hankintameno on perintö- tai lahjaverotusarvo. Poikkeuksena on lahjoituksiin liittyvä niin sanottu yhden vuoden sääntö, josta kerrotaan jäljempänä.

Jos omaisuutesi on ollut tulonhankkimistoiminnassa ja olet tehnyt siitä poistoja, esimerkiksi vuokrauksen aikana, hankintameno on pienentynyt poistoja vastaavalla määrällä.

HUOMAA: Kannattaakin miettiä, haluaako poistopohjan säilyttää vähennettäväksi luovutusvoitosta. Kiinteistön maapohjan ja asunto-osakkeen hankintahinnasta ei saa tehdä poistoja. Rakennuksen hankintahinnasta saa sen sijaan poiston tehdä.

Toisessa vaihtoehdossa luovutushinnasta saa vähentää hankintameno-olettaman, mutta ei mitään muuta.

HUOMAA: Hankintameno-olettamalla laskettaessa ei voi syntyä luovutustappiota. Kun hankintameno-olettama on vähennetty luovutushinnasta, on jäljelle jäävä osuus luovutusvoittoa.

Hankintameno-olettama on useimmiten joko 40 tai 20 prosenttia luovutushinnasta. Kiinteistökauppa, joka tehdään valtion, maakunnan, kunnan tai kuntayhtymän kanssa, mahdollistaa 80 prosentin hankintameno-olettaman käytön.  Samaa olettamaa voit myös käyttää, jos kiinteistösi on pakkolunastettu tai se olisi voitu pakkolunastaa.

Olettaman suuruus määräytyy omaisuuden omistusajan perusteella. Jos olet omistanut myydyn kohteen vähintään kymmenen vuotta, saat vähentää luovutushinnasta 40 prosenttia. Tätä lyhyemmän omistusajan perusteella vähennys on 20 prosenttia.

Omistusaika on omaisuuden hankintapäivän ja myyntipäivän välinen aika. Lahjana tai perintönä saadun omaisuuden hankinta-aika lasketaan lahjoituspäivästä tai kuolinpäivästä.

Verojuristi vastaa: Myin kesämökin – miten lasken luovutusvoiton?

Käytä luovutustappioita verosuunnitteluun

Luovutustappiot kannattaa ilmoittaa heti niiden syntyvuonna. Näin ne säilyvät verottajan tiedossa ja otetaan automaattisesti verotuksessasi huomioon. Luovutustappiot ovat vähennyskelpoisia kaupantekovuonna ja viitenä sitä seuraavana vuotena.

HUOMAA: Omaisuuden luovutuksesta syntyneet tappiot ovat vuodesta 2016 alkaen olleet luonnollisten henkilöiden ja kuolinpesien verotuksessa vähennyskelpoisia luovutusvoittojen ohella myös muista pääomatuloista, kuten esimerkiksi vuokratuloista ja metsämyyntituloista.

Luovutustappiot vähennetään kuitenkin ensisijaisesti omaisuuden luovutuksesta saaduista voitoista.

Ennen vuotta 2016 syntyneisiin luovutustappioihin sovelletaan vanhoja säännöksiä eli ne ovat vähennyskelpoisia ainoastaan omaisuuden luovutuksesta saaduista voitoista. Vuoden 2015 luovutustappio on viimeisen kerran käytettävissä vuoden 2020 verotuksessa. Jos sinulla on eri vuosilta vähentämättä jääneitä luovutustappioita, ne vähennetään syntymisjärjestyksessä vanhimman vuoden tappioista alkaen.

Luovutustappioita ei oteta huomioon pääomatulojen alijäämää vahvistettaessa eli niistä ei voi saada niin sanottua alijäämähyvitystä.  

Lue lisää Veronmaksajien verkkosivuilta: Luovutustappiot vähennetään luovutusvoitoista 

Hyödynnä verovapaat pienet luovutusvoitot

Luonnollisen henkilön tai kuolinpesän saama omaisuuden luovutusvoitto ei ole verotettavaa tuloa, jos vuonna 2020 luovutetun omaisuuden yhteenlasketut luovutushinnat ovat enintään 1 000 euroa.

Luovutushinnoissa ei oteta huomioon sellaisia myyntejä, joista saatu voitto on muualla laissa säädetty verovapaaksi (esimerkiksi oman asunnon myynti), eikä tavanomaisen koti-irtaimiston tai muun siihen rinnastettavan, henkilökohtaiseen käyttöön tarkoitetun omaisuuden luovutuksia.

Vastaavasti omaisuuden luovutustappio ei ole vähennyskelpoinen, jos verovuonna luovutetun omaisuuden yhteenlasketut luovutushinnat ovat enintään 1 000 euroa ja lisäksi hankintamenot enintään 1 000 euroa.

Omista lahjana saatu omaisuus vähintään vuosi 

Jos lahjaksi saatu omaisuus myydään ennen kuin lahjan saamisesta on kulunut vuosi, lahjaverotusarvoa ei saa vähentää myyntihinnasta luovutusvoittoa laskettaessa. Silloin hankintamenona käytetään lahjaverotusarvon sijasta sitä arvoa, jolla lahjanantaja oli omaisuuden hankkinut tai 20 prosentin hankintameno-olettamaa.

Vältä lahjanluonteisen kaupan verotusriskit

Verotuksellisesti olisi usein järkevää, että maksettavaksi sovittu kauppahinta ylittää 75 prosenttia omaisuuden käyvästä arvosta.

Lahjanluonteisesta kaupasta puhutaan, jos kauppahinta on enintään 75 prosenttia käyvästä arvosta. Käyvällä arvolla tarkoitetaan todennäköistä luovutushintaa, joka kaupan kohteesta saataisiin vapailla markkinoilla toisistaan riippumattomien tahojen välisessä kaupassa.

Lahjanluonteisessa kaupassa ostajalle voi tulla maksettavaksi lahjaveroa ja lisäksi myyjälle yllättävät luovutusvoittoveroseuraukset. Lahjanluonteinen kauppa jaetaan verotuksessa kauppaan ja lahjaan.

Myyjä saa vähentää kauppahinnasta oman hankintamenonsa vain siltä osin kuin kauppa on vastikkeellinen. Koko hankintamenoa ei voi siis vähentää, jos kauppahinta on esimerkiksi vain 60 prosenttia käyvästä hinnasta. Tällöin hankintamenoksi hyväksytään vain 60 prosenttia todellisesta hankintahinnasta.

HUOMAA: Myyntihinnasta voi siis esimerkiksi sukulaisten välillä tinkiä vajaan neljänneksen ilman riskiä siitä, että alennus katsottaisiin lahjaksi ostajalle.

Osoita osakkeiden luovutusjärjestys

Osakemyyntien luovutusvoitot ja -tappiot lasketaan hankintaerä kerrallaan. Myös hankintameno-olettaman käyttö ja sen suuruus ratkaistaan jokaisen erän osalta erikseen.

Samalla arvo-osuustilillä olevat saman yhtiön osakkeet ja saman sijoitusrahaston rahasto-osuudet katsotaan myydyiksi ja niiden hankintahinnat vähennetään siinä järjestyksessä kuin osakkeet ja sijoitusrahasto-osuudet on hankittu. Tästä periaatteesta käytetään nimitystä fifo (first in, first out).

HUOMAA Fifo-periaatteesta voidaan poiketa, jos pystyt osoittamaan toisen myyntijärjestyksen. Käytännössä tällaista tilannetta varten on syytä avata toinen arvo-osuustili. Fifo-periaatteesta poikkeavaa luovutusjärjestystä ei ole hyväksytty saman arvo-osuustilin samanlajisten arvopapereiden kesken.

Verojuristi vastaa: Missä järjestyksessä listaamattoman osakeyhtiön osakkeet myydään?

Osakejärjestely määrää voiton laskentatavan

Osakkeenomistajan verotukseen vaikuttavia osakejärjestelyjä ovat muun muassa yhtiöiden osakeannit ja osakkeiden splittaamiset.

Sijoittajan on hyvä osata perussäännöt yleisimpien osakejärjestelyiden luovutusvoittolaskennasta.

Esimerkiksi osakeannissa aikaisemman osakeomistuksen perusteella saadut uudet osakkeet katsotaan omistetuiksi yhtä kauan kuin ne osakkeet, joiden omistuksen perusteella ne on merkitty.

Omistusaika määrittää sen miten suurta hankintameno-olettamaa saa käyttää.

Todellisen hankintamenon määrittäminen voi kuitenkin olla hankalaa. Jos osakeantiin liittyvä osakepääoman korotus on merkitty kaupparekisteriin viimeistään 31.12.2004, ei osakemerkinnän perusteena olevan osakkeen hankintameno vaikuta merkityn osakkeen hankintamenoon.

Vanhojen osakkeiden hankintameno säilyy siis entisellään ja uusien osakkeiden hankintahinnaksi katsotaan niistä maksettu todellinen merkintähinta lisättynä mahdollisten lisämerkintäoikeuksien hankintahinnalla. Maksuttomassa rahastoannissa saatujen osakkeiden merkintähinta on nolla, mutta voit silti käyttää vanhojen osakkeiden hankinta-ajankohdan mukaan määräytyvää hankintameno-olettamaa.

HUOMAA: Jos osakeanti on toteutettu 1.1.2005 tai myöhemmin, jaetaan merkinnän perusteena olleen osakkeen ja merkityn osakkeen yhteenlasketut hankintamenot näille kaikille osakkeille.

Hankintamenot siis tavallaan tasataan vanhojen ja uusien osakkeiden kesken, oli kyseessä sitten maksullinen tai maksuton osakeanti.

Splitissä osakkeiden lukumäärää lisätään jakamalla osake useammaksi yksiköksi osakepääomaa muuttamatta. Alkuperäisen osakkeen hankintameno jaetaan splitissä muodostuneiden osakkeiden kesken, jos saatavat osakkeet ovat keskenään samanarvoisia.

Lisätietoa luovutusvoiton laskemiseksi erilaisissa osakejärjestelytilanteissa voi lukea esimerkiksi verohallinnon ohjeesta Arvopaperien luovutusten verotus.

Älä myy omaa asuntoa liian aikaisin

Oman vakituisen asunnon myynnistä syntyvä luovutusvoitto on veroton, jos asuntoa on omistusaikana käytetty omana tai perheen vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta.

Sillä ei ole merkitystä, missä omistusajan vaiheessa asunnossa on asuttu yhtäjaksoisesti kaksi vuotta.

Jos kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisen jälkeen asunnon myynnistä syntyykin tappiota, ei se ole verotuksessa vähennyskelpoinen.

Verolomakkeita täyttäessä on hyvä huomioida, että myös oman asunnon myynti ja asumisaika täytyy ilmoittaa, vaikka kyseessä onkin verovapaa luovutus.

Verojuristi vastaa: Miten asumisaika vaikuttaa luovutusvoiton verovapauteen?  

Pääomanpalautus voi olla luovutusvoittoa

Osakeyhtiön jakaessa sidottua omaa pääomaa osakkailleen sovelletaan lähtökohtaisesti luovutusvoittosäännöksiä.

Vuodesta 2014 alkaen listattujen yhtiöiden varojen jakoa vapaan oman pääoman rahastosta on verotettu aina osinkoina. Myös listaamattoman yhtiön varojenjako sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta verotetaan luonnollisella henkilöllä lähtökohtaisesti osingon tavoin, jos sijoitus on tehty tammikuun 1. päivänä 2014 tai sen jälkeen.

Listaamattoman yhtiön varojenjakoa sijoitetun vapaan pääoman rahastosta voidaan kuitenkin käsitellä verotuksessa luovutuksena eli luovutusvoittoverosäännösten mukaan, jos yhtiö palauttaa osakkeenomistajalle hänen tekemänsä pääomansijoituksen. Edellytyksenä luovutusvoittona verottamiselle on, että pääomansijoituksen tekemisestä on varoja jaettaessa kulunut enintään kymmenen vuotta ja verovelvollinen esittää luotettavan selvityksen siitä, että kyse on varojen palauttamisesta sijoituksen tehneelle osakkeenomistajalle.

Kun pääomanpalautus rinnastetaan luovutukseen, se pienentää osakkeen hankintamenoa maksua vastaavan määrän; osakkeen hankintahinta siis laskee pääomanpalautuksen verran. Verotettavaa luovutusvoittoa ei synny niin kauan kuin hankintamenoa voidaan vähentää yhtä paljon kuin pääomanpalautusta maksetaan. Yli menevä osa verotetaan luovutusvoittona.

Pääomanpalautukset luetaan mukaan verovuoden yhteenlaskettuihin luovutushintoihin. Jos kaikki yhteenlasketut luovutushinnat verovuoden aikana (pääomanpalautus mukaan lukien) eivät ylitä 1 000 euroa, pääomanpalautusta ei tarvitse ilmoittaa veroilmoituksella.

Georg Rosbäck

Kirjoittaja on Veronmaksajain Keskusliiton verojuristi

Artikkeli on julkaistu 9.3.2021.

Artikkelista on 31.3.2022 poistettu maininta hankintameno-olettaman käyttämisestä pääomanpalautuksen yhteydessä. Näin ei voi tehdä.