1 Johdanto

2 Kirjanpito

2.1 Kirjaamisperuste
2.2 Tositteet
2.3 Tililuettelo
2.3.1 Taseen tilit
2.3.2 Tuloslaskelman tilit
2.4 Vastikkeiden seuranta
2.5 Talousarvio

3 Tilinpäätös

3.1 Yleistä tilinpäätöksestä
3.2 Tilinpäätöksen laatiminen
3.3 Täsmäytykset ja tase-erien tarkastaminen
3.4 Verosuunnittelu
3.5 Tuloslaskelma ja tase
3.5.1 Tuloslaskelmakaava
3.5.2 Tasekaava
3.6 Liitetiedot
3.7 Toimintakertomus
3.7.1 Toimintakertomuksessa esitettävät tiedot
3.7.2 Toimintakertomuksen rakenne
3.7.3 Vastikerahoituslaskelma
3.7.4 Lainaosuuslaskelma
3.7.5 Hankerahoituslaskelma
3.7.6 Talousarviovertailu
3.7.7 Selvitys varojen riittävyydestä
3.8 Tase-erittelyt
3.9 Tilinpäätöksen vahvistaminen yhtiökokouksessa

4 Rahastointi ja asuintalovaraus

4.1 Rahastointi
4.1.1 Lainanlyhennysrahastointi
4.1.2 Rahastointi korjauksia varten
4.2 Asuintalovaraus

5 Tilintarkastus, toiminnantarkastus ja erityinen tarkastus

5.1 Tilintarkastus
5.1.1 Velvollisuus valita tilintarkastaja
5.1.2 Kenet voi valita tilintarkastajaksi?
5.1.3 Tilintarkastuksen sisältö
5.2 Toiminnantarkastus
5.2.1 Velvollisuus valita toiminnantarkastaja
5.2.2 Kenet voi valita toiminnantarkastajaksi?
5.2.3 Toiminnantarkastuksen sisältö
5.3 Erityinen tarkastus

6 Erityistilanteet

6.1 Omaisuuden myynti
6.2 Osakehuoneiston myynti
6.3 Asunto-osakeyhtiön purkaminen

7 Veroilmoitus

7.1 Tuloveroilmoitus
7.1.1 Onko veroilmoitus annettava?
7.1.2 Tappiovuodelta kannattaa antaa veroilmoitus
7.1.3 Veroilmoituksen määräaika ja muoto
7.1.4 Veroilmoituksen liitteet
7.1.5 Verotuksen päättyminen
7.2 Kiinteistöveroilmoitus

8 Arvonlisäverotus

8.1 Kiinteistöhallintapalvelujen oman käytön arvonlisävero
8.1.1 Milloin asunto-osakeyhtiön on maksettava arvonlisäveroa kiinteistöhallintapalvelujen omasta käytöstä
8.1.2 Oman käytön arvonlisäveron määrä
8.1.3 Oman käytön arvonlisäveron ajallinen kohdistaminen
8.2 Hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta
8.2.1 Yleistä hakeutumisesta
8.2.2 Edellytykset hakeutumiselle
8.2.3 Arvonlisäverovelvollisuuden alkaminen ja päättyminen
8.2.4 Arvonlisäverolliset vastikkeet, vuokrat ja muut veloitukset
8.2.5 Muutokset vuokrasopimukseen
8.2.6 Yhtiöjärjestyksen muutokset
8.3 Energiaan sisältyvän arvonlisäveron vähennysoikeus
8.4 Kiinteistöinvestoinnin arvonlisäverovähennyksen tarkistaminen kiinteistön käyttötarkoituksen muuttuessa tai arvonlisäverovelvollisuuden päättyessä
8.5 Ilmoitukset Verohallinnolle
8.5.1 Ilmoittautuminen arvonlisäverovelvolliseksi
8.5.2 Arvonlisäveroilmoitus
8.6 Arvonlisäveron maksaminen
8.7 Pidennetyt verokaudet
8.8 Negatiivisen arvonlisäveron palauttaminen
8.9 Arvonlisäverovelvollisuuden asettamat lisävaatimukset asunto-osakeyhtiön kirjanpidolle ja tilinpäätökselle
8.9.1 Tililuetteloon lisättävät tilit
8.9.2 Tositteet
8.9.3 Vastikelaskelmat
8.9.4 Arvonlisäveron kohdistaminen oikealle kuukaudelle
8.9.5 Kiinteistöinvestoinnin arvonlisäverovähennyksen tarkistamiseen liittyvät kirjaukset ja tilinpäätöstiedot

9 Ennakkoperintä

9.1 Palkka vai työkorvaus?
9.2 Ennakonpidätys palkasta
9.3 Ennakonpidätys työkorvauksesta
9.4 Palkan sivukulut
9.4.1 Yleistä palkan sivukuluista
9.4.2 Työnantajan sairausvakuutusmaksu
9.4.3 Pakolliset vakuutusmaksut
9.4.3.1 Yleistä pakollisista vakuutusmaksuista
9.4.3.2 Eläkevakuutusmaksu
9.4.3.3 Työttömyysvakuutusmaksu
9.4.3.4 Työtapaturma- ja ammattitautivakuutus- ja ryhmähenkivakuutusmaksut
9.5 Ilmoitukset tulorekisteriin
9.6 Ennakonpidätysten, lähdeverojen ja työnantajan sairausvakuutusmaksun maksaminen Verohallinnolle
9.7 Pidennetty verokausi
9.8 Palkkalaskelma työntekijälle
9.9 Esimerkki palkanmaksusta

10 Rakentamisilmoitukset Verohallinnolle

10.1 Ilmoitusvelvollisuus rakennusurakoista ja yhteisellä rakennustyömaalla työskentelevistä henkilöistä
10.1.1 Urakkatiedot
10.1.2 Työntekijätiedot
10.2 Rakentamisilmoitusten antaminen 

Liitteet

Liite 1: Esimerkki tililuettelosta
Liite 2: Pien- ja mikroyrityksen liitetietovaatimukset
Liite 3: Asunto-osakeyhtiölain toimintakertomusvaatimukset
Liite 4: Kirjanpitolain toimintakertomusvaatimukset
Liite 5: Esimerkki asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksestä
Liite 6: Esimerkki tase-erittelyistä
Liite 7: Esimerkki toiminnantarkastuskertomuksesta
Liite 8: Kirjanpitolautakunnan malli lainaosuuslaskelmasta
Liite 9: Asunto-osakeyhtiön veroilmoituslomake 4

Asunto-osakeyhtiön kirjanpito- ja verokirja on tarkoitettu oppaaksi pienen asunto-osakeyhtiön taloudenhoidosta vastaavalle henkilölle.

Asunto-osakeyhtiöllä tarkoitetaan sellaista osakeyhtiötä, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Asunto-osakeyhtiössä jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä.

Asunto-osakeyhtiön kirjanpito- ja verokirja soveltuu myös sellaisen keskinäisen kiinteistöyhtiön käyttöön, johon sovelletaan asuntoosakeyhtiölakia.

Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on sellainen muu osakeyhtiö kuin asunto-osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta tai sen osaa ja jonka jokainen osake yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä yhtiön rakennuksessa olevaa huoneistoa taikka muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä. Keskinäisen kiinteistöyhtiön ja asunto-osakeyhtiön erona on se, ettei keskinäisen kiinteistöyhtiön huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolta ole määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.

Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole määräystä osakkeiden tuottamasta oikeudesta hallita tiettyä huoneistoa tai muuta tilaa, kyseessä ei ole keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö vaan tavallinen osakeyhtiö. Tavallisessa osakeyhtiössä osakkaat eivät maksa yhtiövastiketta, vaan yhtiön tulot muodostuvat yhtiön saamista vuokratuloista. Kirja ei sovellu tavallisen kiinteistöosakeyhtiön käyttöön.

Asunto-osakeyhtiön kirjanpito- ja verokirjassa käsitellään verotusta asunto-osakeyhtiön näkökulmasta, ei osakkaan. Esimerkiksi osakkaan luovutusvoittoihin ja -tappioihin ja varainsiirtoverotukseen liittyvää problematiikkaa ei käsitellä.

Kirjassa ei käsitellä asunto-osakeyhtiön hallintoon, kunnossapitoon, lisärakentamiseen tai perustajaurakointiin liittyviä asioita. Muun muassa Kiinteistöalan Kustannus Oy on julkaissut myös edellä mainitut asiat kattavia teoksia.

Kirja perustuu Anne Roinisen alkuperäiseen teokseen, joka ilmestyi vuonna 1997. Tapio Tikkanen päivitti kirjan huhtikuussa 1998. Tämän jälkeen kirjaa on kirjoittanut Veronmaksajain Keskusliiton johtava asiantuntija Marjo Salin.

Kirjan 11. painoksessa on huomioitu lainsäädännössä tapahtuneet muutokset 30.8.2019 asti.